3月底，经深圳市政府批准设立的惟一的专业不动产担保机构——深圳市不动产担保股份有限公司正式成立，为个人、企业通过向银行借贷购置房产、让土地使用权提供信用担保，有业内人士认为，这种担保业务对深圳地产有积极的促进作用，特别是对发展商提供了有效的支持。

　　土地储备 更有保障

　　土地是房地产行业的核心竞争力之一，随着土地政策的不断完善，房地产企业只有通过市场才能拿到土地，这就需要大量的资金，因为土地款必须在短短几天内交齐。面对巨额款项，房地产企业大多只有靠银行贷款，但银行贷款必须有等价的担保才能实现，这就成了那些新兴中小企业的瓶颈，担保公司的成立为解决这一难题提供了很大帮助。

　　据深圳市不动产担保公司阎晓田总经理介绍，为发展商受让土地提供信用担保是不动产担保公司的主要业务之一。由于发展商在向银行贷款购买土地时，土地所有权还不归发展商所有，就无法用土地做为抵押，必须以另外的不动产作为抵押，这对那些中小发展商来说有时有一定的难度，如果有担保公司担保，银行就可以不要抵押直接贷款。阎晓田认为，担保公司虽然为所有符合条件的企业提供信用担保和配套中介服务，但从实际来看，由于大的发展商有较好的信誉和固定资产做抵押，所以向银行贷款不是很难，担保公司对中小发展商的帮助大一些。

　　在房地产开发过程中，“烂尾楼”的产生一般有两种原因，一是资金问题。在开发过程中，由于资金无法到位，导致工程无法完成，就形成了所谓的“烂尾楼”。二是资质问题，在开发过程中，发展商由于本身的资质问题，导致不能继续开发，也就产生了“烂尾楼”。而随着担保公司的介入，对“烂尾楼”产生的两个原因都有一定的抑制作用。

　　发展商如果是因为资金方面的原因，无法完成工程的话，一是因为自身的资金不足，另外就是无法向银行贷款。担保公司介入后，通过对该项目的全面评估，认为项目有很大的回报率和可操作时，就会向银行担保，银行就会贷款，这样工程就能继续，也就避免了“烂尾楼”的产生。

　　另外很多“烂尾楼”的产生并不是由于发展商没资金开发，而是资质有问题，担保公司介入后，就会对该项目全面介入，起一定的监督作用，这样也有力地防止了“烂尾楼”的产生。

　　无论是对开发商还是消费者来说，都不愿意看到项目成为“烂尾楼”，对大家都是一个损失，担保公司的介入，对“烂尾楼”的产生有一定的抑制作用。

　　诚信已经成为房地产行业的一大障碍，发展商诚信危机体现在两个方面：一方面是消费者的投诉越来越多，消费者对发展商的警惕越来越高，纠纷越来越普遍；另一方面银行认为有的发展商搞虚假销售合同以骗取贷款，结果提高了住房贷款的风险，也降低了银行对发展商的信任。业内人士指出，担保公司的成立，有利于提升发展商的诚信，减少与消费者之间的矛盾，同时也改善与银行之间的关系。

　　担保做为一种中介服务，本身就是靠“诚信”来生存，又依托市政府有关部门的强大支柱，所以有着较好的信誉。担保公司介入房地产项目以后，会对该项目进行严格的监督，防止发展商有欺诈行为，这样本身就提高了发展商的诚信。而对于消费者来说，不动产担保公司是政府部门有关单位，也提高了消费者的信心，再有通过担保公司的中介服务，有利于发展商跟消费者之间的沟通，这样就减少了纠纷。

　　近年来，随着住房贷款的快速发展和增长，也带来了一系列新问题，随着房地产市场价格的波动和市场规律的作用，违约个案开始增加，特别是有些发展商搞虚假销售合同，以骗取贷款，这样就危害了发展商在银行心目中的诚信度，不动产担保公司的介入，减少了银行贷款的风险，同时也提升了发展商本身的信誉。

　　所以不动产担保公司成了房地产行业提升“诚信”的重要环节，诚信的提升，也给深圳地产的健康发展注入了新的力量。

　　按揭买房目前已成了深圳消费者买房的主要途径，银行每年的按揭款达到上百亿元的资金。但是，银行在向置业者提供按揭时，是需要发展商为消费者担保的，发展商要有一定的资金存入银行作为抵押，而担保公司通过为消费者担保后向银行贷款。这样，发展商就不需要为购房者做担保，这样成本就降低，价格可能会有更大的优惠。

　　另外一方面，担保公司的介入也降低了发展商的风险。这几年，随着房地产市场价格的波动和市场规律的作用，违约个案开始增加，频频出现买房“断供”的现象，以前由于是发展商为消费者做担保，一旦出现“断供”现象，发展商就要承担责任。而担保公司介入后，发展商已不需要承担“断供”的责任，所以发展商的风险也减少。

　　深圳市不动产担保公司阎晓田总经理认为，担保公司的成立是房地产行业中重要的服务环节，对发展商、银行、消费者来说都是一个共赢的局面。对于发展商来说可以增加资本、降低风险、减少与消费者的纠纷，对于银行来说，可以减少贷款的风险性，对于消费者来说，可以降低置业门槛，增加置业信心。

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　　担保依附银行政策

　　为了防止房地产过热，央行拟实行“期楼停止按揭”的政策，担保公司的成立是否对发展商也会有利呢？阎总经理介绍，担保公司的业务是依附在银行政策上面的，如果银行实行“期楼停止按揭”政策，担保公司也不可能做担保为发展商和消费者贷款的。因此地产担保并不抗衡银行政策，也不会成为可能实施的“期楼停止按揭”政策的补充，不会弥补该政策带来的不利影响。担保作用不明显

　　世联地产董事长陈劲松曾经认为，目前银行也逐步市场化，它们也要找自己的市场目标，那些资质信誉较好的中小企业正是银行的贷款对象，房地产行业是一个利润较高的行业，并且有不动产做为抵押，特别是土地使用权更有实物存在，所以向银行贷款并不是很难。

　　所以，有业内人士认为，由于担保公司对担保对象有较严格的要求，而如果全部符合担保公司要求的企业，他们直接找银行贷款问题也不大，所以担保公司的中介服务对发展商本身的作用并不是很大，主要是为银行减少风险。反而担保公司从中收取的担保费用提高了土地成本，给发展商在价格上造成压力。

　　另外也有业内人士认为，担保公司是靠"信誉"来生存，没有固定资产做为抵押，银行对它有多少信任度值得怀疑，这也始终影响到它的担保功能。总之，不动产担保公司的成立是一件具有尝试意义的好事，将会对深圳地产有何影响，我们拭目以待。（陆琼华）

来源：晶报